城镇化也会拉动相应基建投资
这是另外一个要探讨的问题，城镇化搞起来，不但要拉动房地产产业的投资，同时也会拉动相应的基础建设的投资，我经常讲中国的基建严重不足，中国的城市、城镇相关的基础建设有大的投资空间、发展空间，将来中国要搞起卫星城来，即所谓遍地开花的城镇化，投资强度可能会更大。
我经常讲中国的汽车产业有无限发展空间，但是中国的汽车拥有率连10%都不到，我们的汽车保有量只有1.1亿，而中国有13亿人口，美国是3亿人口，有2亿辆车，汽车保有率是67%，中国10%都不到的汽车拥有率，现在把北大广深中国各大城市搞得拥堵不堪，大家经常讲北京是首堵，上海是一上路就堵，广州是广泛的堵，深圳是深度的堵，成都是成天的堵，10%都不到的汽车拥有，搞得城市拥堵不堪，这很奇怪。你们到纽约、伦敦、东京去看过吗?纽约不堵车，伦敦不堵车，东京不堵车，因为人家的城市基础建设搞得好，这些城市都有六、七十条地铁线。
我在纽约工作过三年，不管贫富，不管贵贱，很少人开车去上班，大家都是坐地铁，很多华尔街的老总们，一年几千万美金的年薪，他们都是坐地铁上班，哪有像中国每天开车去上班?人家的车买来都是停在车库里，周末上车去郊游、购物、滑浪、看球赛，平常上班不用车的，最多把车开到家附近的一个地铁站，然后坐地铁进城。但中国做得到吗?你去挤挤北京的地铁、上海的地铁，地铁高峰期的时候，人都成了肉饼，我的北京同事跟我讲，坐地铁上下班要分为两拨人，一拨人在车外面推第一拨人，另一拨人等着下一拨人来推他们，他们都悬在空中，挤成肉饼，妇女们很容易被骚扰。
北京几千万人口的城市，只有十几条地铁线，中国的地铁很不发达，公共交通很不发达，这只是一个例子，你们前段时间也听说了，北京下雨都会淹死人，人家老外觉得很奇怪，你们首都怎么下雨都会淹死人?又不是农村。因为我们搞城市建设只管上面，不管下面，上面是形象工程，下面反正看不见，没有人管。你们看过好莱坞大片，一着急，在警匪站之中，匪徒就把卡车开到下水道了，美国大城市的下水道是可以开卡车的，这是人家的基础建设。中国城市里面的污水和洁净水排放是同一管道，人家是分离的，我们的基础建设投资严重不到位。
还有就是我们城镇化的模式，国外的城市化是卫星城模式，中国是CBD模式，为什么搞中心城呢?为了节省投资，因为在中心城起一栋办公大楼，就可以来上班，你不用管公共交通，不用管周围的服务设施，不用管医院和住宅，反正你就在市中心建一栋大楼，就有人来上班，但是所有人都挤到市中心来上班，所有人又在同一时间从市中心分散，公共交通本来就不够，它能不拥堵吗?国外是卫星城模式，如果你是做投资的，做资产管理的，你为什么每天要挤地铁或者堵在路上，开到市中心上班呢?美国都是在卫星城，小桥流水的办公空间，人家心平气和，所以回报做得好，你每天挤得汗流浃背，到办公室第一件事情就是把股票卖了，理财能做得好吗?这种发展模式是不可持续的。
但是建卫星城得有多少重复投资?什么叫卫星城?麻雀虽小，五脏俱全，卫星城建在那儿，不但要有办公楼，也要有购物、有学校、有地铁、有公共交通，要有跟中心城的轨道交通，这需要多少投资?这就是未来中国城镇化的模式，所有这些都要以房地产为基础，商业地产、住宅、医院、学校、购物中心等等都得建，这样才能缓解城市的拥堵，这样想起来，中国现在是不是真的到了一个节点，未来十年是不是中国房地产的黄金十年?依此推断未来十年是不是仍是中国涂料行业的黄金十年?
你把这些事情想清楚了，这是很简单的道理，为什么房地产不是中国的实体行业?房地产就是中国的实体经济，它能带动另外50-80个实体经济的发展，相关产业的发展，但是要把融资问题解决好，融资问题怎么解决?中国要搞这么庞大的建设，不是又要把地方债搞到天上去了吗?地方融资平台的钱怎么还?搞得好，它就是循环。
我经常提的另一个观点就是中国一定要坚持资产证券化、土地货币化的道路，中国人有的是资产，国家手上有土地，关键是好钢要用在刀刃上，我们一定要把土地用好，把它货币化到位。你看香港基础建设搞得好吧，香港也不堵车，香港人口的密度比国内任何一个城市都大多了，但是也不堵车，大多数香港人也是坐地铁上班，但是香港的地铁是土地货币化的结果。
香港政府要建地铁了，没钱怎么办?他找规划局做一个规划，做规划画个图纸不要钱吧。我要在沿线做一条地铁，规划做好了，马上在市场上招标，房地产开发商就会来，对地铁沿线的物业进行入标，香港政府通过卖土地，首先收很多钱，画一张图就可以收很多钱。同时香港政府的土地也不是一开始就卖，香港最大的地主就是港铁公司，政府在还未开发的时候就把土地全卖了划不来，因为那时候便宜，地铁建好了以后，地铁沿线的物业升值，香港市政府再通过租和卖又收一部分钱回来，所以香港的地铁很赚钱，这就是土地的货币化，现在我们坚持市场化道路，就必须坚持土地货币化、资产证券化，要把资产、土地继续变现，中国搞城市化、城镇化才有钱，实现“中国梦”才有可能，这些事情想清楚了以后，大家就会同意中国房地产的黄金十年在未来，而不是过去。”而这也必将带给中国涂料行业持续的黄金十年!
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